Hay muchos Instrumentos de financiación para inversionistas inmobiliarios, Primero es importante hacer la diferenciación entre vehículo de inversión, una estrategia de inversión y un método de financiación.

Vehículos de inversión para inversionistas inmobiliarios

Un vehículo de inversión es una herramienta financiera la cual agrupa activos y pasivos para su compra / venta con el objetivo de generar retornos superiores a la inversión. Se puede entender como un patrimonio que otorga liquidez a un inversionista.

El objetivo de ellos es hacer crecer tu dinero, por ejemplo los CETES o certificados de tesorería, los pagarés bancarios, la compra de acciones en la bolsa, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), préstamos entre particulares o a través de plataformas de crowdfunding son algunos ejemplos.

En el caso de los bienes raíces los vehículos de inversión serían viviendas unifamiliares, establecimientos comerciales, Fibras, naves industriales, inmuebles residenciales de lujo, y más.

Estrategias de inversión para inversionistas inmobiliarios

Las estrategias de inversión son los pasos para producir riqueza a través de los bienes inmuebles.

La primera estrategia se denomina “compra y espera” este es un método muy común en el que una persona quiere un bien inmueble y obtiene un ingreso a través de sus rentas para pagar un segundo inmueble.

La segunda es el flipping, es una táctica en la que un inversionista adquiere un bien inmueble en preventa por medio de un crédito y trata de colocarlo a un precio mayor del que lo compró antes de que caduque el plazo de su crédito para obtener un retorno de inversión mayor y saldar sus deudas.

Venta al por mayor significa que un inversionista adquiere el contrato exclusivo de venta de un lote de inmuebles y luego vende esa exclusividad a otro comprador para que únicamente él pueda comercializar con ese lote de inmuebles.

En general, un mayorista nunca posee la propiedad que están vendiendo; simplemente encuentra grandes ofertas usando sus conexiones. La persona que hace esta estrategia se convierte en un intermediario.

Métodos de financiación para inversionistas inmobiliarios

Los métodos de financiación más comunes utilizados por inversores inmobiliarios son a través de pago en efectivo de una propiedad de inversión.

En el sureste el financiamiento de propiedades de inversión se realiza, en su mayoría, a través de este método, sin embargo no es el más eficiente porque los rendimientos de una transacción en efectivo no son los mismos, a diferencia de cuando se apalancan con un préstamo hipotecario como en el siguiente ejemplo.

Alejandro tiene $100,000 para invertir. Puede elegir usar esos $100,000 para comprar una casa que producirá $1,000 al mes de ingresos o $12,000 por año. Esto equivale a un retorno de la inversión del 12%.

Alejandro también podría usar esos $100,000 como un pago inicial del 20% en CINCO hogares similares, cada uno en $100,000. Con una hipoteca de $ 80,000 en cada uno, el flujo de efectivo sería de $ 300 por mes por propiedad, que es de $ 1,500 por mes cada una o $ 18,000 por año. Esto equivale a un 18% de retorno de la inversión que es mejor que comprar una sola casa.

Las hipotecas requieren de mínimo un 20% de anticipo, aunque en ocasiones puede ser hasta del 30% dependiendo del prestador, generalmente proporcionan tasas de interés más bajas lo que las hace muy atractivas.

Para simular el financiamiento hipotecario de tu inversión, puedes consultar nuestro cotizador en línea.

Hay que entender que la liquidez de un banco puede venir de varias fuentes lo recomendable es acudir a un prestamista de cartera ya que los requisitos para adquirir el préstamo son más flexibles así como los estándares de calificación ya que el dinero que te prestan es de fondos propios y no tercerizan el préstamo con el gobierno u otras instituciones multinacionales.

Otra opción de instrumentos de financiación para inversionistas inmobiliarios es el “dinero duro”, es un tipo de financiamiento que se obtiene de empresas privadas o particulares con el fin de invertir en bienes raíces. Si bien los términos y estilos cambian, lo general es que cumplan los siguientes puntos.

• El préstamo se basa principalmente en el valor de la propiedad.
• Duración más corta (de 6 a 36 meses).
• Interés superior al normal (8-15%).
• Muchos prestamistas de dinero duro no requieren verificación de ingresos.
• Muchos prestamistas de dinero duro no requieren referencias de crédito.
• El dinero duro a menudo puede financiar un acuerdo en solo días.

También se puede financiar la inversión con garantía hipotecaria, es decir aprovechar el capital de mi casa para financiar la compra de propiedades de inversión, lo único que debes buscar es que la institución crediticia te preste hasta el 90% del valor de tu hogar para poder tener mayor margen de maniobra en la transacción.

Una ventaja es que las instituciones crediticias te prestan sobre el valor de la propiedad y no se enfocan en qué intención que se tiene con el dinero sólo se fijan en tu capacidad para devolverlo. En ocasiones el préstamo de tu residencia principal tiene una tasa de interés baja sobre el valor neto de la vivienda en comparación con otros tipos de financiación.

Estos son algunos Instrumentos de financiación para inversionistas inmobiliarios también te presentamos conceptos claves que no se deben olvidar al momento de establecer una estrategia de inversión, ya que te pueden dar un panorama más amplio para actuar.